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          業主維權,別用拖欠物業費這種方式
          更新時間2016-12-13   點擊:

            案例:

            身價數百萬甚至上千萬元的一些別墅業主,卻長期拖欠每月幾百元的物業服務費。無奈之下,蘇州市城西別墅小區物業公司把這些別墅業主逐一告到法院。今年以來,蘇州市金閶區法院先后審結10起拖欠物管費糾紛系列案,10位業主全部敗訴。

            起因:不滿服務拒付費

            在這10起案件中,業主們普遍認為自己拒付有理,婁先生就是其中的一位。他成為被告的原因是,自去年6月11日至起訴日一直未支付約定的物業服務費(每月295.32元),合計1181.28元。

            被告婁先生承認拖欠物業服務費是事實,但他認為這是由小區物管中的失職行為造成的。他說,小區的生活用氣按照合同應該是管道煤氣(或天然氣),卻有部分業主使用瓶裝液化石油氣;小區的互聯網寬帶接入方式按照合同應為局域網光纜傳輸接入,卻有部分業主使用ADSL接入。據此,婁先生提起反訴,要求物業公司按照合同統一小區管道煤氣的供氣方式和互聯網寬帶接入方式,并從收受物業管理費之日起,賠償他多支付的供氣和寬帶接入費用及利息,共計1440.78元。

            另一被告范先生因工作原因長期居住在國外,回蘇州時,發現房屋質量存在電路漏電、房屋漏雨、瓦片掉落、綠化較差等問題,開發商和物業公司的負責人曾承諾為他解決問題,但多次交涉未果。在2003年與開發商簽訂購房合同時,開發商曾口頭承諾,為業主們保留一塊綠地,還表示由開發商和物業公司共同管理該小區,但后來開發商卻違背了這些承諾。不得已,他以拒交物業費表示抗議。

            在10名被告業主中,衛女士是欠費較多的一名。她認為,物業服務合同是業主委員會簽訂的,而不是通過業主大會的形式簽訂的,對業主沒有約束力。物業公司要求支付物管費的直接證據是與其小區業主委員會簽署的《蘇州市物業服務合同》,而業主委員會并不是決策機構,只有業主大會才有權選聘物業管理企業。

            結局:10位業主全部敗訴

            盡管10位業主拒付物管費有“充分”的理由,但法院還是判決業主應及時付清拖欠的物業費,并按照合同約定支付滯納金,承擔全部訴訟費用。

            對此判決,法官表示,一旦業主委員會代表全體業主與物業公司簽訂了服務合同,北京房產糾紛律師只要物業公司履行了約定的義務,業主就應按約定支付服務費。當業主對物業管理公司的服務方面存在疑問時,應當通過正常的途徑,如向物業管理公司協商解決;也可向業主委員會反映,通過業主委員會與物業公司溝通加以解決;必要時還可向房地產行政主管部門投訴。如果物業公司服務質量確實不符約定,而通過上述途徑不能解決,業主還可以通過業主大會投票解聘該物業公司,選聘新的公司。當然,業主與物業公司之間通過物業管理服務合同對服務質量標準和交納物業服務費用有約定的,應當按照服務合同的約定處理,協商不成的可以通過訴訟途徑解決。

            物業公司應該實實在在提高服務質量

            那么,當雙方發生矛盾時,究竟該持什么樣的態度,采取什么樣的措施解決糾紛呢?

            法官指出,物業公司與業主的關系既對立又統一,協調兩者關系是個大學問。目前物業管理糾紛的實質是收費和服務之間的矛盾。要解決這些問題,物業公司實實在在提高服務質量是關鍵;“解鈴還須系鈴人”,當前物業公司首先要轉變觀念,堅持以人為本的指導思想,以廣大業主滿意不滿意作為衡量工作的試金石,切實提升物業管理的服務水平。從業主關心的衣食住行方面入手,高質量地提供小區綠化、衛生、家政、治安、物業維護等常規服務,努力探索提供各種特色服務、個性服務,盡可能滿足業主對物業管理的多樣化需要。而對服務質量的評判既不能業主評判,也不能物業說了算,而應該引入第三方監督。此外,有的物業公司賬目不清,不予公開,也是此類訴訟增多的一個原因。因此,在管理和運作上,物業公司還應做到公開透明。

            物業管理是一項系統工程,它貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中,為此,物業公司應做好與開發公司的房產交接,加強物業管理知識的宣傳。物管費之所以收不上來,原因主要有:一是業主不了解物業管理的實際涵蓋;二是對物業管理服務不滿意;三是房屋質量存在問題;四是部分業主存在一定的僥幸心理。此外,對于那些經做工作仍拖欠物管費的業主,物業公司可通過法律訴訟程序,用法律武器維護自身合法權益。

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