99RE精品视频在线播放视频

<s id="q4i0g"></s>
    1. <button id="q4i0g"></button>

      <span id="q4i0g"></span>
      <rp id="q4i0g"><object id="q4i0g"><input id="q4i0g"></input></object></rp>
      <th id="q4i0g"></th>
      1. <dd id="q4i0g"></dd><button id="q4i0g"><tr id="q4i0g"><u id="q4i0g"></u></tr></button>
        1. 房產律師|房產糾紛律師|北京房產律師|北京房地產律師網
          熱線電話:17310712827
          北京房產糾紛律師熱線電話
          北京房產糾紛律師網
          新聞中心/news
          當前位置:首頁 >> 房屋拆遷
          二手房買賣糾紛經典案例解析
          更新時間2016-12-13   點擊:

            案例一

            梁女士即將結婚,為筑愛巢兩人買了套二手房。由于買的是二手經濟適用房,賣方辦理過戶的手續較繁瑣,因此他們先交了首付后,拿了房子鑰匙為裝修做準備。沒想到,有一天他們請人來做設計時,開發商突然出現,原來他們是來維修樓下住戶天花板的。

            梁女士趕緊掀去各個房間原有的地氈,目瞪口呆,原來地板上布滿了裂縫,最長的裂縫接近三米,寬度達到兩厘米,而且裂縫是貫通整個樓板的。且據維修人員說,該房之前已經維修過一次了。

            梁女士趕緊找來中介機構和賣方要退房,中介機構推說不知情,賣方則說從未維修過,質量已經得到買方認可。于是,定金不退,中介費不退。梁女士的洞房還未構筑,就有一場官司擺在眼前。

            案例二

            曾經有一對老夫婦,看中老市區里一套二房一廳的老房子,中介人員帶著去看房時,有一房間因為還出租給他人,無法進入。老人對看到的客廳和房間還滿意,中介人員也稱,那出租的房間也大致相同。于是老人簽了買賣協議,交了中介費和定金。但是在第二天看到那出租的房間,房間墻體的裂縫觸目驚心。雖然最后退了定金,但中介費只退了一半,平白無故地損失了千余元。

            案例三

            李小姐通過中介打算購買位于嶼后南里一套房子,并簽訂了房屋買賣協議。但后來由于經濟較為困難,現金沒到位,與房東商議終止合同,房東愿意退還全額定金,但向中介機構索要中介費卻遭到拒絕。理由是合同中規定由于委托人的原因導致買賣不能成交的,中介費不予退還。

            仔細檢查房屋質量

            其實,除了查看本房屋外,還應向左鄰右舍或物業公司詢問房屋是否大修過,北京房產糾紛律師查看房屋的內部結構時,特別看天花板有無漏水的痕跡,墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。對于簡單的新裝修二手房,更要區分是否掩蓋了房屋墻壁上裂縫、天花板滲水痕跡等一些瑕疵。

            詳細登記房屋狀況

            在規范的操作中,賣方應對房屋的詳細信息進行登記,如實反映房屋狀況。而在房屋買賣合同中有明確約定:賣方應在交房之前若干日通知買方對房屋進行檢驗,雙方應書面確認檢驗結果。對于在檢驗過程中發現的房屋質量問題,買方可與賣方協商后決定由甲方立即修繕或在價款中扣除相應的修繕費用。而該檢驗記錄還可作為交付房屋現狀的原始證據。

            明確保修期及責任

            另外,雙方還應約定辦理交房手續后若干年內為甲方保修期,約定保修期內由賣方應負責保修的項目。同時,由房屋開發商或建筑施工單位對房屋所承擔的保修責任,即賣方對該房屋所享有的保修權利,應自房屋辦理過戶登記手續后轉移給買方。其中包括房屋使用說明書和質量保證書。

            那么一旦在購買二手房后,發現嚴重質量問題時怎么辦?如果可以證明房東出售房屋時故意隱瞞房屋質量問題,可以要求其承擔賠償責任,如解除合同,可要求其返還定金。如果是中介公司在提供中介服務時未如實告知房屋質量問題的,可要求中介公司退還或者減少相應的中介費并承擔相應法律后果。因為對于中介機構,除通常的權籍調查外,對房屋使用狀況、質量也負有一定的審查責任,包括調查房屋使用年限,有否隱瞞缺陷,有無租賃、違章搭建等問題也是其服務中應盡的義務。不過目前對于中介機構是否對二手房房屋質量負有連帶責任,國家尚無嚴格的明確規定?! ≈薪橘M不等于代辦費

            福建省物價局、省建設廳、省國土資源廳聯合下發的《福建省房地產中介服務收費管理辦法》中有明確規定,房屋(二手房)買賣代理費標準為:買賣雙方收費合計不超過合同成交價的2.5%。獨家代理的,買賣雙方收費合計不超過合同成交價的3%。對于權證代辦費的規定是:僅辦房屋產權證的買賣雙方收費合計不超過 200元,僅辦土地使用證的買賣雙方收費合計不超過200元,“兩證”合一代辦費買賣雙方收費合計不超過200元,“兩證”分開代辦費買賣雙方收費合計不超過400元。貸款(按揭)手續代辦費按不超過500元向買方收取。

            由此可見,如果中介機構在物價管理部門取得了相應的收費許可證,并在營業場所中進行明示,按2.5%收取中介費是合法的。而中介費是指傭金,專指房地產經紀人為委托人尋找指示可以與其訂立合同的相對人,介紹雙方當事人訂立合同這一服務的勞動所得,并不含各項代辦費。很多客戶會認為中介機構已經收取了中介費,還另外收取代辦費不合理,雖然有部分中介機構會在收取中介費后免收或減收代辦費用,但事實中介費與代辦費是兩個不同的概念。

            房產過戶合同才算履行

            那么如果買賣雙方簽訂了中介機構提供的房屋買賣協議,但由于種種原因最后沒有在房管部門簽訂買賣合同,沒有完成過戶手續,這種情況下中介費該不該退?在中介機構的《房屋買賣協議》中大多明確規定,無論哪方違約,違約方均應承擔中介方支付全部中介費。

            而根據我國《合同法》第四百二十四條規定,居間合同是居間人(即中介機構)向委托人(二手房買賣雙方)報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。同時,《合同法》第四百二十七條規定,居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

            糾紛的焦點集中在于如何認定“合同成立”。是“房屋買賣協議”的簽訂?還是房產的順利過戶?只有在房產過戶后,買賣雙方的合同才算是確實履行,雙方才通過合同得到了各自所需的利益。由于合同給雙方帶來利益,傭金的收取才名正言順?!逗贤ā芬裁鞔_規定“居間未成功,不得要求支付傭金”。即居間人未促成買賣的,不得要求支付報酬。

            從以上的分析可以看出,中介機構只有在買賣成交后方可按照合同,要求支付中介費。不過,如果最后未能成交,卻還是應支付給中介機構從事中介活動支出的必要費用。

            執照、資質、收費許可證

            一個都不能少

            近兩個月,廈門市二手房交易價格持續下降,市場交易量在經過年初的一次爆發后又回歸平穩。殊不知,單今年上半年街面上又涌現出多少家的房地產中介機構呢。據統計,在廈門市國土資源與房產管理局備案的中介機構已突破200家,而今年上半年就增加了40家。僧多粥少,競爭加劇的局面即將出現。而這時相關主管部門管理力度的加強,將進一步加速不同層次中介機構的分化,優勝劣汰,強者愈強是市場競爭的必然趨勢。

            在前一階段由廈門市工商局與國土房產局的聯合執法中,以工商投訴和隨機抽查來選擇檢查對象,共檢查了數十家房地產中介機構。其中兩家關門逃避檢查,另兩家無營業執照。在其余店面中,個體戶且獨立營業的約占六分之一,個體戶加盟其他公司的約占十分之一,可見以往以個體為主體的房地產中介行業已經發生了很大變化。個體戶從事房地產經紀,多在老市區,店小人少。屬于有限公司性質的店面超過三分之二,而其中又約有近一半是屬于有限公司旗下的分店、加盟店。在對有限公司性質機構的檢查中,無市房地產經紀資質的機構超過一半,而已經初步具備到國土房產局主管部門備案條件的而未進行備案的達到了七家。新開業的房地產經紀機構多為有限公司,并處于新市區中。同時各公司在業務擴展中開辦了不少分店、加盟店,但加盟條件不一、分店性質不一,處于比較混亂的局面。

            檢查中發現營業中的中介機構基本具備工商營業執照,但許多機構名稱的使用上存在問題:如與工商核發的執照名稱不符,招牌、名片、公示上的名稱不統一。而上一定規模,執業較規范的經紀機構則多數取得了市房地產經紀資質。

            檢查中還發現,在第一線從業并在名片中署“經紀人”字樣的眾多人員,多數沒有取得市房地產經紀資格證,更不用說是全國房地產經紀資格證。這反映出房地產經紀人的培訓落后于市場的需要,目前市場中所謂房地產經紀人,很多沒有經過系統的教育和培訓,他們的執業不規范。從業人員的良莠不齊造成房地產中介行業口碑不佳的重要原因。

            由于目前工商在核發工商營業執照時,對于機構從業資質和個人從業資格并不進行審查。因此購房者在選擇中介機構時,不僅應看機構是否有營業執照,還要看該機構是否有房地產經紀資質,是否有物價收費許可證。只有證照齊全的機構,他們的注冊資金、擁有從業資格的房地產經紀人員數量才達到房產部門的規定標準。在房地產中介行業發展迅猛,行業管理和行業自律還不夠到位的時候,無論買房人還是賣房人,還都需要一雙慧眼,保持警惕。

          CopyRight 2013-2018 北京房產糾紛律師網 北京房產律師 房產律師 房產糾紛律師 房地產律師
          熱線電話:17310712827    E-mail:    網站優化技術支持: 賽博瑞斯
          99RE精品视频在线播放视频
          <s id="q4i0g"></s>
          1. <button id="q4i0g"></button>

            <span id="q4i0g"></span>
            <rp id="q4i0g"><object id="q4i0g"><input id="q4i0g"></input></object></rp>
            <th id="q4i0g"></th>
            1. <dd id="q4i0g"></dd><button id="q4i0g"><tr id="q4i0g"><u id="q4i0g"></u></tr></button>