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          名為房屋買賣實為借款擔保合同該合同是否有效?
          更新時間2019-10-23   點擊:

          案例簡介:

          2010年11月11日,原告張某某與被告重慶某某房地產開發有限公司(以下簡稱某某公司)簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》,約定張某某以3000萬元購買某某公司所有的某某國際大酒店1、2、3層房屋,2010年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的,上述合同自動解除,出賣人每月向購房人支付違約金114萬元,直至退還全部房款為止。后張某某按約支付3000萬元,某某公司未交房,每月支付違約金。

           

          2011年8月16日,雙方再次簽訂協議約定:若2011年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的,除支付違約金外,出賣人應于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產證。某某公司未按約履行義務。2011 年12月,張某某訴至法院,要求某某公司交付房屋并辦理房產證等。某某公司答辯稱:雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房,實質是為借款擔保,請求駁回原告的訴訟請求。張某某自認從2010年11月至2011年10月某某公司先后共計支付違約金1248萬元。某某公司于2012年9月、10月通過銀行轉賬3500萬元給張某某。

          法院判決:合同為借貸擔保關系

          重慶市第五中級人民法院經審理認為:本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同,但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開業經營。張某某購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧,第2層為酒店中餐廳和西餐廳,第3層為酒店宴會廳、會議室,某某公司將用于酒店經營所必需的重要功能區域房屋單獨分解出售,有違常理。此外,房屋為現房,賣方已具備交付條件,但雙方在合同約定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表示,賣方反而從合同簽訂的當月開始向買方支付逾期交房違約金,還約定由賣方負責人及關聯公司對合同履行提供擔保,此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣,故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保,判決駁回張某某的訴訟請求。

          律師說法:要辨析是房屋買賣還是借款擔保,需從房屋買賣合同的特征判斷

          目前,在民間借貸糾紛中,以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。此類法律關系中,實際上的出借人為保證債權的實現,利用借款人急需用款的心理,與借款人簽訂房屋買賣合同,當借款人未能按期償還借款本息時,出借人則會在多次催收無果的情況下,要求判令“賣房人”履行交付房屋義務,并協助辦理產權過戶手續。要辨析是房屋買賣還是借款擔保,需從房屋買賣合同的特征判斷。首先看合同標的物是否有違常理,案涉房屋已被作為酒店營業使用,卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂,第2層的中餐廳、西餐廳,第3層的宴會廳、會議室等單獨出售,有違常理。其次,看合同權利義務是否對等。第三,從履行方式上看,房屋買賣合同約定的房屋為現房,賣方已具備交付條件,但雙方在合同簽訂后長達兩年的時間內,均未要求交付房屋,反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方,此亦違背房屋買賣的正常交易習慣。因此,法院根據上述特征認定雙方并非真實的房屋買賣關系,而是借款擔保關系。

          要認定一個合同是什么性質的,其實并沒有那么簡單,我們在分析一個合同時首先要從其特征入手,因為不同性質的合同之間總會出現一些屬于自己的特征點,但是這些特征點可能我們如果不那么仔細就不能發現了,所以在定性時應當仔細分析全面考慮。

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